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【投资并购】第9期探讨“房地产领域”投资并购尽职调查要点

2019年12月23日，北京市盈科（深圳）律师事务所资本市场法律事务中心与深圳市股权投资研究会（以下简称“盈科深圳资本市场中心&SZPE研究会”）围绕“房地产领域”收并购展开第9期并购研讨会。并购业务团队十余位律师就“房地产领域”收并购法律尽职调查实操问题进行深入研讨，就“房地产领域”实务中特别关注核查要点归纳如下：

律师针对房地产并购项目进行尽职调查，除了要关注常规的尽调内容如目标公司基本情况、历史沿革、股权架构、债权债务、重大合同、担保、员工、诉讼、行政处罚等方面，应特别关注以下尽调要点：

重要提示：

不动产是国家公权力强力管控的领域，从土地指标的获取到物业建成交付，需要经历几百个细分的审批、备案，并会留存相应的政府批文、证照。这些细分领域文件、证照的合规性，已超出一般的律师尽职调查专业范围，通常尽调的委托方也应有房地产开发业务管理方面的专业团队，与作为中介服务的律师、会计师一起共同完成。

律师一般只需要关注主要的开发证照、文件：如《土地使用权出让合同》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、房地产初始产权登记的《不动产权证书》。 需要注意的是，就物权登记效力而言，一般情况下是适用外观主义，权利继受人并不需要对权力的来源、程序进行辨别，如果有证照，即可认定为合法有效。但这种外观主义主要适用于二手房交易，就资产或股权并购涉及的不动产权利而言，仅看外观是不够的，并购方通常是有专业能力的企业，适用善意第三人的规定有更高的审查要求。 就负责尽职调查的律师而言，审慎调查的主要环节在土地获取的权利来源及合规性方面。一方面是因为土地本身的权利瑕疵对交易是否成功及交易价格有更大的影响，另一方面，土地环节是律师可以比委托人自己的业务团队做的更好的地方。  

一、关于目标公司名下土地使用权的调查

1、 关注《土地出让合同》的出让方

（1） 出让方是否为县、市级土地主管部门？

（2） 如出让方为开发区管委会，应进一步了解能否获得县、市级土地主管部门追认，如不能则合同无效。

2、 关注出让土地与上位规划是否存在冲突

核实用地红线与城市总规、控规、生态控制线等的关系。

案例：西安秦岭别墅、苏州金鸡湖别墅整治行动中，购房人已经获得分户产权证并入住，仍因环保风暴，不动产权证被注销，房产被回收拆除。已经取得《国有土地使用证》及《规划用地许可证》，并不能保证权利无虞。

3、 关注《土地出让合同》约定的限制因素

《土地出让合同》特别关注条款：

（1） 如土地用途、建筑物性质、容积率、建筑限高、绿地率、使用年限、再次转让的限制条件等，必要时应分别向不同的政府主管部门进行分别核查。其中一些经济技术指标、配套设施要求，在开发的过程中经常发生变化。在完成了规划报建内容的变更后，要注意《土地出让合同》也需相应地签署《补充协议》进行确认，否则可能影响验收环节。

（2） 土地使用的经济技术指标，在早期的出让合同中可能约定的不详细，如有面积变更，需要调整出让金。

（3） 土地开发年限，开工时间与完工时间要求。此条款的时间影响了后续闲置土地的认定。

（4） 因不同政府部门出具的文件存在不一致，单一部门出具的文件并不代表最终的结果。如限高规定，如在机场附近或航道下方，且规划高度高于现有建筑高度的，还应向空管部门核实规划高度是否满足航空管制要求。

4、 土地出让是否符合招拍挂程序？

可从招拍挂资料进行判断。如果招拍挂程序存在违规或瑕疵，即便获得了成交确认书甚或签署了《土地出让合同》，仍可能因程序问题，被认定为无效。

5、 关注土地出让金的缴纳：

（1） 目标公司是否已缴纳土地出让金？是否取得缴费凭证？

（2） 支付时间与出让合同约定时间是否一致？

（3） 是否产生并缴纳了滞纳金？

（4） 是否缴纳契税？是否取得缴费凭证？

6、 除了土地出让金，是否还有其他费用支出？

如土地管理费、拆迁补偿费等。

特别需要注意的是拆迁补偿费是否完成支付，并取得支付的凭证。被拆迁者，尤其是被拆迁者为集体经济组织成员的情况，集体组织对项目后续开发仍可能施加重大影响。

7、 是否取得土地交付确认书？

土地交付时，是否对地块现状有清晰、完整的描述，如具体达到几通一平？地块内部是否有土方以外的垃圾。如有垃圾则是否就清运责任与费用承担进行了协商约定。

地上是否有植物、绿化？如有，是何人种植？是否会要求补偿？

8、 是否已取得相关证件：

如建设用地规划许可证、土地使用权证、土地利用总体规划和城乡规划的图件及审批文件等。

9、 土地是否存在不利因素：

（1） 是否抵押？抵押期限？解除抵押的代价？

（2） 是否被法院查封？解除查封的代价？

（3） 是否土地闲置？闲置时间？是否因闲置被行政处罚？关注因土地闲置被收回的风险。

（4） 是否出租、租赁期限、是否被第三方占用？

（5） 是否承诺回迁房、安置房？

（6） 是否有与该土地使用权有关的合作开发事宜？

（7） 是否有其他不利因素，如周边是否有垃圾场、变电站等。

10、 如开发进度如何？是否达到投资总额的25%？如未达25%，即便是股权转让，亦有可能被认定为属于非法转让土地使用权。 11、 应到当地土地主管部门查询土地真实情况，对比查询情况与证件的一致性，并确认是否有抵押、查封、冻结等权利限制的情况。

 

二、 关于目标公司名下在建工程的调查

1、 关于建设单位：

（1） 核查建设单位的资质条件；

（2） 建设单位是否是经过招投标程序确定；

（3） 建设单位是否存在违法转包、分包的行为。

2、 关注土地出让合同约定与实际情况是否相符：

包括土地使用权出让合同中约定的规划指标、开竣工时间、工程期限与实际报建、设计的规划指标、实际开竣工时间、期限的是否一致及差异原因。

3、 核查各类证件：

（1） 记载情况的一致性：核查各报建阶段重要证件载明的项目情况是否存在矛盾，特别是涉及面积、用途等方面的差异；

（2） 核查报建阶段的重要文件真实性。

4、 在建设程序上是否符合法律流程：

（1） 是否存在未取得相关证照擅自提前开工？

（2） 否存在未竣工验收提前交付使用？

5、 在建工程是否存在不利因素：

（1） 是否抵押？抵押期限？解除抵押的代价？

（2） 是否被法院查封？解除查封的代价？

 

 三、关于目标公司名下房产的调查

1、 核查各类证件：

（1） 关注相关证件是否齐全；

（2） 核查各证件主要内容是否一致；

（3） 核查各证件与房产管理部门出具的查询结果是否一致。

2、 房产权属是否清晰？ 3、 房产是否存在不利因素：

（1） 是否抵押？抵押期限？解除抵押的代价？

（2） 是否被法院查封？解除查封的代价？

（3） 是否压红线？

（4） 是否出租、出租年限、是否被第三方占用？

4、 应到当地房产管理部门查询房产真实情况。

（盈科深圳资本市场中心&SZPE研究会）盈科-深圳投资并购团队成员名单：

负责人：深圳市股权投资研究会会长、MBA投行俱乐部创始人陈超明。

北京市盈科（深圳）律师事务所律师精英代表：王勇、彭大为、李涛、李熙军、古冬冬、林锦玲、张国鑫、晋国严(研究员)、董志越、罗元常、郭向锋、郑晓萍、徐劲。